Jorge BaderLa derogación de las alturas límite en determinadas zonas de Campana solo pone de manifiesto algo que vengo expresando desde el inicio de esta gestión. Es imprescindible la revisión total del Código de Planeamiento de nuestra ciudad. Y esto demuestra que si se debió volver a la situación anterior es porque la medida arbitraria de imposición de alturas límite no tiene ningún sentido objetivo en la generación de espacios homogéneos o la creación de algún perfil urbano determinado.
Y vamos al tema en concreto. La aplicación del Código anterior solo limitaba tal como lo impone la ley de uso del suelo de la Provincia por la condición de total de habitantes por hectárea. Un indicador que a las claras es lógico en cuanto a la capacidad portante habitacional por las condiciones urbanas, edilicias o de infraestructura. Y para ahondar en este contrasentido digo, que el parámetro más limitante es siempre la densidad habitacional, o sea la cantidad de personas que en concreto se permiten por terreno, por manzana y por zonas. La altura tendría una lógica, si, como se hizo en muchas reformas urbanísticas del mundo, se establecen, si o si, alturas obligadas con prescindencia de otros indicadores. Esto implica que si definimos una zona donde los niveles máximos no superen los 3 pisos por ejemplo lo que habremos de obtener es un perfil urbano homogéneo con una línea edilicia uniforme al completarse la trama. Este ejemplo es muy sencillo de ver en algunos emprendimientos por ejemplo en Nordelta donde el carácter de operación urbanística integral establece una altura límite y los edificios todos llegan a esa altura con lo cual se tiene un perfil urbano determinado.
Pero en nuestra ciudad establecer una altura límite donde las densidades según los terrenos ya establecen un limite habitacional, el parámetro altura no va a constituir de ninguna manera un perfil uniforme. Esto implica que nivelamos para abajo es decir a aquel que los indicadores urbanísticos le permiten por ejemplo, construir 6 o 7 pisos y le imponemos un límite de 5 le estamos quitando una determinada capacidad portante con el consecuente perjuicio económico, en tanto que aquel otro cuyo terreno no le permite mas de 2 o 3 niveles no es que le damos la ventaja de llegar a esos 5 niveles limite del perfil esperado de la citada en esa zona sino que naturalmente le aplicamos la limitación de la densidad y finalmente tenemos una línea de techos tan irregular como la que teníamos antes de aplicar el parámetro de alturas.
Siempre recurro a la reforma histórica del Barón Haussman en Paris y esto no es porque pretendo que Campana se le asemeje (cosa que seria interesante), sino simplemente porque es el ejemplo más claro de perfiles homogéneos. La reglamentación allí dice claramente qué altura deben alcanzar los edificios y listo. El limitante es, en ese caso, el derivado del proyecto urbano. Si todos los edificios deben tener 7 pisos y un coronamiento uniforme es muy probable que más allá de las distintas visiones creativas de los Arquitectos intervinientes el resultado sea un perfil urbano uniforme y un paisaje coherente. Y no es este el único ejemplo. Europa oriental esta plagada de situaciones similares, y más cerca en barrios de Lima también se ha aplicado este criterio basado primero en el plan urbano, y si queremos más cerca veamos simplemente el caso de la Avenida Pellegrini en Rosario donde la única imposición es la uniformidad de la altura edilicia que si mal no recuerdo es de 10 pisos.
Por eso insisto en el desarrollo de un plan urbano local, algo que al parecer no esta en la agenda política y que no voy a dejar de predicar. Sin ese plan es inútil que logremos una visión futura de nuestra ciudad como un producto planificado y coherente. No quiero entrar en una especulación teórica pero la realidad es que el limitante más importante que tenemos por ley es la densidad habitacional, es decir que el limite objetivo es la cantidad de habitantes por hectárea. Este número implica la cantidad de dormitorios que podemos tener en una manzana.Si este limitante no existiera y solo tuviéramos la altura limite como restricción lo más probable es que todos llegarían a esa altura con sus proyectos y finalmente tendríamos una imagen urbana determinada. Pero esa limitación de densidad habitacional existe antes que cualquier otra y por ley provincial.
El caso más interesante como ejercicio de análisis seria definir, entonces y por ejemplo, cuántos habitantes le corresponden a cada parcela si establecemos que todos los terrenos deben o pueden llegar a 5 pisos, una altura razonable para no distorsionar la imagen, proveer habitabilidad y garantizar un perfil urbano razonable. Esto terminaría definiendo una densidad aplicable a cada terreno para que en la suma todos pudieran llegar a la altura esperada y cada terreno tuviera la cuota parte de la densidad global de la manzana. De esa forma tendríamos satisfecha la imposición de la ley de uso del suelo respecto de la capacidad portante máxima de la zona, y la voluntad de tener un perfil urbano uniforme, si ese es el deseo del plan urbano basado en la imposición de alturas, aun nivelando para abajo, pero fundados en el objetivo de lograr una ciudad con cierta homogeneidad.
Por supuesto que esta es una especulación teórica más, y no agota las múltiples otras interpretaciones posibles, pero al menos es una punta de análisis para proponer una imagen de ciudad posible. Si no es este criterio, u otro similar que pudiera surgir, imponer alturas es solo una limitación accesoria y de carácter formal que se revela como inútil al objeto en la planificación de la imagen de ciudad esperada.
Arq. Jorge Bader - Matrícula CAPBA 4015
