Opinión:
Alturas incoherentes
Por Arq. Jorge Bader

Las oficinas de planeamiento en el mundo son espacios de análisis y debate permanente sobre el desarrollo urbano. No se quedan estancadas en una determinada reglamentación, sino que revisan los contenidos en forma permanente viendo los resultados que generan las medidas que se van proponiendo.

El análisis en general es sectorial dentro de un todo sistémico. La ciudad se concibe como un sistema integrado, pero se desagrega en sectores con distintas características para poder analizarlos y trabajarlos en diferentes escalas. El planeamiento es interpretado como la base de la gestión sobre la ciudad fundamentalmente porque de allí salen los planes de infraestructura y las estrategias políticas sobre el territorio. Más allá del fundamento teórico que sustenta esta forma de hacer ciudad lo cierto es que esto se ejemplifica en todo el mundo donde esas oficinas de planeamiento son los verdaderos tanques de pensamiento urbano. Los activos urbanos construidos lo son en función de esos planes de desarrollo.

En nuestra Provincia, la actividad de la planificación urbana vino de la mano de la Ley de Uso del Suelo, la famosa Ley 8912, que estableció el inicio de la política territorial con algún criterio de sistematización ya que obligó a la convalidación de la misma en los municipios a partir de la puesta en vigencia de códigos de Planeamiento locales.

Ahora bien, los parámetros establecidos en la ley para la ocupación de los territorios partían de la base de la cantidad de gente estimada en el territorio urbanizado y la cantidad de suelo ocupado o libre. Esos parámetros son los únicos establecidos en la ley. Esta cuestión que ya la he expresado en otros artículos, se pensó para la tierra rasa. Al ubicar esos parámetros en ciudades donde el lote tiene una dimensión acotada, los perfiles esperados resultaron variados y muchas veces no muy coherentes. La imagen urbana quizás no resultaba la esperada o deseada. Eso es fácil de analizar, los límites de suelo ocupado o superficie total o cantidad de habitantes posibles dan una conformación diferente en diferentes terrenos y eso al final termina dando un perfil urbano irregular. Si el criterio fuera tener una altura uniforme en una cuadra determinada los indicadores debieran adjudicarse por terreno ya que la altura uniforme seguramente le habrá de quitar a algún terreno las posibilidades que la ley le adjudica y la habrá de dar a otros hasta el límite de lo que la ley le permite.

Ya expliqué varias veces esta cuestión, lo que me interesa ver acá es cómo la altura límite termina siendo una injusticia en nuestro actual código. Injusticia para el propietario y también para la ciudad. En la codificación original se suponía que la expectativa de ocupación era mayor en las áreas céntricas por la competencia territorial lógica y la apetencia por la ocupación del espacio céntrico. Con ese criterio se estructuraban los indicadores dando menos posibilidades a zonas periféricas.

La división del suelo siempre resultó arbitraria ya que se optó por el corte por calles y no por situaciones urbanas identificadas. Solo en algunas zonas se consideraron particularidades del perfil urbano consolidado y se crearon zonas urbanizadas de interés. Si no existieran los otros indicadores de ley como por ejemplo la Densidad o el Factor de ocupación de suelo, o Factor total, y la altura fuera el único indicador a considerar tendríamos la posibilidad de tener una imagen como la de París, donde la altura es uniforme y la tipología edilicia coherente. No sé si eso es lindo o feo o bueno o malo, quizás no importe ese análisis lo que importa que ese sea un criterio y dio una imagen acorde a lo esperado y planificado.

Acá la zona céntrica aparte de tener los límites impuestos por los indicadores de ley, tenemos una altura de 9 metros para las zonas con más expectativa edilicia y donde ya se han destruido prácticamente todas las manzanas de barrio por la interposición de diferentes edificios y altura variadas, y tenemos 15 metros de altura esperada para zonas donde aún no se han construido ningún edificio y el perfil es de casas bajas de una o dos plantas y en algunos casos muy consolidado con fuerte espíritu de barrio. O sea que lejos de apoyar la tendencia ya planteada en el centro y defender los perfiles urbanos consolidados penalizamos al centro y apoyamos la destrucción de zonas bajas. Contradicciones de nuestro código que nos hacen preguntar ¿Cuándo y quién le pone el cascabel al gato?.